地方国资囊中羞涩 ，青岛部分共有产权房陷尴尬境地******
近日来 ，一则青岛市城阳区共有产权房难交付的消息，受到业内广泛关注 。
消息显示，年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称 ，自己在两年前买了当地一项目的共有产权住房，首付款大约150万，当地一国资公司负责出资76万 。等要交付时 ，开发商称市政公司没打款 ，因此不能交房 ，如果要退房需要缴纳20% 的违约金，国资方面则称“没钱” 。
城阳市政投资集团则回复称 ，城阳市投资集团现正在积极筹措资金 ，解决付款问题，已与购房者说明相关情况 。另有类似市民留言称，自己购买 的共有产权房2021年已审核通过并网签 ，但因市政投资公司还未支付首付款，导致2022年底交房时没能拿到钥匙 。
该事件被关注到后，引发了业内关于共有产权房 、及地方城投资金问题的讨论。那么 ，背后真相到底是怎样 的？
区属人才购房政策
据当地房企人士告诉第一财经，网传内容确有此事 ，主要 是地方国资资金支付的问题，退房违约金也 是购房合同中约定 的。“有项目涉及到 的房源量较少，也有拖欠金额比较多 的，此前当地有四家国资公司在做，目前就网传的这家有付款问题 ，其他三家都没事。”
值得注意 的是 ，城阳区此次被关注到 的共有产权住房 ，与传统意义上 的不太一样。
一般而言，共有产权住房 ， 是指政府提供政策支持 ，采用市场化方式建设筹集 ，限定套型面积 、销售价格 、使用和处分权利等，面向符合条件 的居民供应 ，实行政府与购房人按份共有产权的住房。在拍地阶段，便会对相应地块 的性质 、售价、出让条件等作出规定 。
而城阳区这类共有产权房，更类似对人才购房的支持政策 ，是该区独立出台 、独立于青岛市人才住房政策 的阶段性政策，此前曾在当地市场火爆过一段时间 。
早在2020年3月 ，青岛市城阳区出台聚集人才的六条举措，其中针对人才“买房难”“买房贵” 的难点，将不同层次的人才购房者与区属国有企业 的产权比例进行划分，由区属国有企业垫付或赠予30%房款 。按最初的设想，该政策将持续至2023年 。
具体而言 ，可申请住房的人才包括从院士到大专学历等七类 ，属于一至四层次 的人才，购房者与区属国企的产权比例为7：3 ，共有期限为8年 ；对于五至七层次人才购置人才共有产权住房 的 ，购房者与区属国企的产权比例为7:3 ，共有期限为5年。
按照产权比例，个人承担购房总价款 的70% 、享有70%的产权 ，需要缴纳持有70%房屋产权的首付款 ，并作为按揭贷款抵押物；区属国企承担购房总价款 的30%、享有30%的产权，由其自有资金或其他资金解决，该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物 。
据当地官媒当时发文，比如一套房子100万元：人才21万元+单位30万元+贷款49万元 。人才首先付款21% ，政策付款30%，剩下部分贷款，这样一来首付比例低 ，贷款还款压力也会减小 。
共有产权到期后，一至四层次 的人才 ，在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后 ，由人才个人提出申请 ，经区属国企同意、相关部门批准后，无偿赠送30%产权；五至七层次 的人才，满5年后 ，由个人将区属国有企业持有 的30%产权回购，回购价格按照“孰低”原则。
在实行一年多后 ，垫资问题对国企平台公司形成一定考验，有部分地产项目积极介入，与四大平台公司合力垫资；当时也有声音称，一些房企选择退出共有产权项目合作。不过 ，在2021年官方发布 的名单中 ，该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目。
提振楼市后暂时退场
城阳区共有产权房政策的发布 ，曾在当地楼市激起很大波澜。
据卓易数据，2019年 的城阳楼市很压抑，成交为近5年最低，全年商品房成交14094套 ，商品住宅成交10331套 。2020年实行共有产权以后，城阳楼市量价齐涨 ，2020年全年成交21216套 ，共有产权房成为城阳楼市的“强心剂”，外部因素引发需求提前释放 。
青岛网上房产数据也显示 ，2020年全年，城阳区人才共有产权住房网签11000余套。在共有产权新政刺激下 ，2020年城阳区楼市异常亮眼 ，全年新房共成交24850套 ，成交面积2818985.65平方米，仅次于西海岸，且新房成交量占比全市总成交量 的16% 。
部分地产项目 ，也在该政策刺激下价格上扬，有项目从2019年年底 的15500元/平方米涨到19000元/平方米，有项目从19年年底 的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米。当地还一度放宽人才购房 的门槛 ，共有产权房购买人数再度增加，构成2021年该区楼市成交的主力 。
不过从2021年下半年开始 ，城阳区人才共有产权政策出现收紧 ，取消五至七层次人才购置二套房政策，购置首套房政策不变。此外 ，随着共有产权购房者越来越多 ，四大平台即市政集团 、城发集团、开投集团以及动投集团的资金压力有所增大，出现了让开发商垫资也即向后者借资的情况。
后来 ，本应在2023年结束的政策，提前按下暂停键。2022年4月 ，有购房者询问共有产权停止报名 的问题 ，城阳区财政局回复称 ，因即将出台新的人才住房政策，为确保与新政策顺畅衔接 ，2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策 。
同年8月，城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行)，为2022年4月1日以后城阳区新引进就业、且在城阳区无商品住房的各类人才发放不等金额的购房券 。
在整个青岛市层面 ，则存在有产权型人才住房政策，项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价的80%确定 ；以限定价格购买的面积 ，按照不同层次人才应享受 的人才住房建筑面积标准核定，超出部分按照同区域商品住房价格购买。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，共有产权住房各地都有相应 的管理办法，对建设、交付等各个环节都有硬性要求 。青岛 的案例更类似以共有产权的模式吸引人才、助力去库存 ，不过城投资金普遍紧张 ，不太可能持续出这么多钱 ，就导致因资金引发的一系列交付问题 。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为 ，过去经济形势好、政府财政状况好，此类问题较难放大 。但问题 是 ，当前经济压力增大 ，地方国资若无力承担相关责任 ，就会暴露出问题 。从这个角度看 ，上述情况不会 是个案，各地政府需要梳理共有产权背后的各类资金问题。
对城阳区乃至青岛楼市的问题，克而瑞则表示，当地市场即便有修复 、也并不会突破2016年的高点，一是人口实现跨越式增长 的概率不大 ，购房基数相对稳定 ，虽然前期出台政策 ，吸纳了一批人才落户 、但“人户分离”现象比较严重。随着市场下行加剧 ，东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛 ，而所谓 的人才新政并没有“先发优势”，前期吸纳 的人才也有很大可能流入这些核心一二线 。
此外，青岛、济南等地房价收入比均处于阶段性高位，2021年济南 、青岛分别达到了8.6年和9.8年，居民整体购房难度不小 。卓易数据最新统计显示 ，2023年1月，青岛新建商品房共计成交4460套 ，环比下降53.36%，同比下降47.32% ，受疫情及春节影响 ，成交量环同比均“腰折” 。
揭秘 ： 是谁在联合国气候大会上为中国谈判 ？******
揭秘 ：谁在为中国谈判 ？
毫无悬念 ，联合国气候大会又拖堂了。
计划12月13日闭幕的本届大会，这会儿仍在西班牙马德里进行中。
谁在为中国谈判 ？为国谈判需要什么素质 ？
风光背后 ，代表们真实 的谈判生活又 是如何？
亲历马德里气候大会 ，中新社国是直通车为你揭秘今年的中国代表团。
年轻的联合战队
据国 是直通车获悉 ，本届气候大会中国代表团成员超60人，核心谈判代表不到30人，“80后” 是“主力军”，平均年龄不到35岁。
这些谈判人员的专业覆盖广泛，包括环境科学 、大气物理、国际政治等等 ，真正专业谈判的出身较少。
代表团成员来自五湖四海 。
既有生态环境部 、外交部、财政部 、交通部 、科技部等各大部委的代表；也有清华大学和国家气候战略中心等高校和研究机构的精兵强将。
用中国代表团团长 、生态环境部副部长赵英民话说，“我们 的谈判团队非常优秀" 。
在他看来 ，这是一支以年轻人为主，朝气蓬勃的团队。"跟谈判对手一比 ，基本都差个10岁左右。但 是水平一点不低，专业能力非常高，而且特别能战斗 。”
谈判代表必备素质
赵英民对国是直通车表示 ，作为中国气候谈判代表，必须具备至少如下四种素质 。
——有爱国心 。为国家利益而谈判。这是核心 。
——有大局观。熟悉国际政治 ，坚持人类命运共同体理念 。
——有专业能力。多边场合形势瞬息万变 ，必须在第一时间作出快速反应，最大程度维护国家利益。
——有坚强的意志和健康 的体魄 。
据国是直通车观察 ，赵英民团长刚抵达马德里便投入多边谈判和双面斡旋 ，期间严重感冒，但日程表上满满当当的安排，一个都没有耽误 。在日程 的间隙，他还经常穿插着会见NGO 、记者等与会人士。
"作为一个谈判者，最重要的 是要有坚强 的意志，有抗压能力。"中国代表团副团长、外交部气候变化谈判特别代表孙劲也认为 ，意志力是关键。
他说，在各种情况之下 ，对实现目标永远要保持积极 的心态 ，永远不能放弃你要实现 的目标。
跟时间赛跑
“虽然马德里是一个美丽 的城市，但是谈判代表从抵达的第一天到现在基本上都 是两点一线、起早贪黑 ，每天进入会场最早的可能就 是中国代表团 ，离开会场最晚的 ，也是中国代表团。”孙劲说。
《联合国气候变化框架公约》缔约方大会涉及近200个缔约方。多边机制的一个重要特征，就是所有缔约方达成一致。诉求的多元差异 ，导致谈判进程极其艰难，加时赛已经成了气候大会的家常便饭。
事实上，对于每一位谈判代表来说，大会期间的每一天都在加班 ，白天黑夜无缝衔接，一天恨不得掰成两天用。
“80后”代表高翔 ， 是复旦大学博士(视频中男士)。
他今年有着双重任务 ，一个 是作为《巴黎协定》透明度议题 的联合主持人 ，另一个是“77国集团加中国”在周期性审评议题上的集团协调员。
今年 是高翔连续第11年参加气候谈判。
“每天能睡三个小时就不错了 ，但 是第二天还是缓不过来 ，因为从头到尾都在开会，没有时间让你缓过来 ，不敢开小差 。”
高翔告诉中新社国是直通车 ，他早上一般有三个闹钟 ，6点一刻响一次， 是提醒自己别睡过，6点45响一次， 是提醒自己下楼吃饭，7点半响一次， 是提醒自己出发去会场。
谈到深夜，代表睡在中国代表团办公室 。受访者供图去年 的卡托维兹气候大会 ，因所住的地方离会场很远 ，为了能够把时间用在“刀刃”上 ，谈判人员经常会选择直接住在会场里 。
“谈判会很晚很晚，就真 的睡在会场 ，代表团很贴心地准备了睡袋 。”高翔说。
在耶鲁大学拿了环境管理硕士学位 的王田(视频中女士)，从2012年开始加入中国气候谈判代表团 。
回忆起去年卡托维茨大会 ，她告诉了国 是直通车一个故事：因公约秘书处希望可以经常与时任中国代表团团长 、气候变化事务特别代表解振华进行交流，所以特意为他准备一间离会场特别近的房间，但解振华自己并没有住，而 是把房卡留在了中国代表团办公室 ，谁走得晚，谁就拿房卡去住。
“解主任最让我感动的，不止是把房间留给我们 ，还跟我们一起坐班车去会场，这样大家就尝试了在班车上开晨会 ，拿着导游用 的大喇叭跟大家沟通情况。”王田说，这么做，无非 是为了让大家多睡会儿 。
跟时间的赛跑 ，绝不仅于此 。
每次气候大会 的谈判 ，王田最苦恼 的事情是“不敢喝水”。“因为不能上厕所，一谈谈三个小时，走也不敢走 。”
吃饭这事儿 ，经常 是个"事儿"。
王田说：“有一天早上我们9点开始开会 ，开到下午2点 ，有其他国家的谈判代表说不行了 ，太饿了，然后主持人给了15分钟时间去吃饭 ，我就赶紧去找三明治和苹果，然后回来接着谈 。”
2014年利马气候大会上，跟时间的战斗则让高翔“哭着”谈判 。
“开夜会到晚上，晚到什么时候呢，就是我的隐形眼镜已经干得受不了了。开始不由自主地流眼泪，轮到我发言 的时候 ，我就闭着眼睛 ，边流眼泪边说 。”
谈判贯穿全年
没参加气候谈判前 ，生态环境部气候司处长陈志华眼镜 的度数才100度左右，当了12年 的气候谈判老兵，度数变成了400多度。
“熬夜 、看材料 ，用眼过度视力就变差了 。”
他告诉国 是直通车，气候谈判不 是仅仅发生在每年两个星期时间的气候大会上 ，更多的工作 是在大会之外，进行运筹和谋划 的，而且这样 的磋商极为频繁 。
基本上在2011年以后 ，他所在的处室每年涉及气候谈判的内容有30趟左右 的出访任务，有双边 的也有多边的 。
“气候大会之外，不是在准备去谈判筹备出访的各种手续各种材料，就是在回来做总结和汇报。”陈志华说，经常往外跑 ，陪家人 的时间很少。
为了去年卡托维兹气候大会能取得成果 ，高翔 的邮箱在大会召开前的10月份发生过“刷屏”事件。
“那个时候真的不可想象，因为我们要出案文，我跟美国的主持人和秘书处要沟通，邮箱20分钟就刷新了满满一屏。”
王田说：“其实我们 的谈判生活 是贯彻了全年 的，最后能在气候大会上达成一些成果都 是在事前已经做了大量工作 。”
"我以他们为骄傲！"
随着中国经济实力的提升和国际地位 的增强，中国在气候谈判中 的领导力和贡献亦在加大。
“整个中国代表团在逐步成长 ，特别 是我们现在有很多年轻人担任议题的协调员，在整个谈判进程中发挥的作用比较大，一方面是中国整个影响力提升 的结果，这也跟他们自己 的专业素养分不开 。”
中国代表团副团长、生态环境部气候司司长李高对国 是直通车表示，以中国谈判代表 的年龄来说，他们 的业务水平已经达到了很高 的水平 。
在今年气候大会 ，李高让谈判代表们“放手去做两件事情”：一是学习怎么发挥对谈判进程和议题设置 的引导作用；另一个 是在透明度问题上打一仗 。
效果怎么样？
高翔透露，出于维护议题进展的平衡 ，为了照顾发展中国家关切的问题，如长期资金适应 的问题、评审 的问题 ，中国在大会全会上对发达国家拦住而无法推动 的议题提出了抗议和反对意见，“我们在那个时候没有妥协 。”
“我觉得还是取得了非常好 的效果。”李高说 ，很多发展中国家对中国表示祝贺 。"从我们的角度来讲 ，这个团队很好地发挥了敢于斗争的精神 ，而且是有理有据 、以理服人。"
高翔给国是直通车展示了他获得 的一个意外 的表彰 ： 巴勒斯坦外长签发 的一封感谢信。
巴勒斯坦是今年七十七国集团加中国的主席 ，"我作为集团在周期性审评议题上的协调员，对团结发展中国家共同战斗发挥了作用 ，巴勒斯坦外长签发了一个写着我名字的感谢信" 。
“应该说在今年 的谈判当中，中国代表团团队也在会场会外都引起了各方 的高度 的评价 。”孙劲表示 ，中国在展现大国地位，展现大国的积极形象 ，同时维护发展中国家的利益 ，在一些重要的场合和重要 的谈判当中 ，敢于并且善于发挥引导和领导 的作用 。
在某些议程上，中国也给了一些发达国家非常好 的警示。就是说 ，中国在维护发展中国家核心关切、核心利益问题上 是坚定不移的，而且中国有决心也有能力实现自身 的目标。
“我非常想对这个团队说 ，我以他们为骄傲 ！”李高说 。
夏宾
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