国 是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来 ，房地产市场持续探底 ，行业格局变动加剧 。据机构统计，今年前11个月 ，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注 的热点话题 。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企 ，或许在穿越周期 、探索新发展模式方面 ，能提供一些经验和借鉴 。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示 ，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机 、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高 。除“稳字当头”外 ，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。
独特的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张 ，追求高周转，但负债高 ，经营风险大 ；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线 ，“我们既不是单纯的香港发展商 ，也不是单纯 的本地发展商”。
2021年1月 ，新世界中国将总部从香港搬到广州，这 是公司本地化 的重要一步。黄少媚说 ，总部落户广州后 ，公司在现场决策 、项目开发、销售 、租赁及物业管理等领域运转都很快 ，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同的 是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化 的优势；在经营上 ，也仍然采用港资企业独有 的管理模式 。
在她看来 ，企业经营的“稳”来自收入 的多元化。新世界中国既做写字楼 、住宅等 的销售 ，也做自持租赁 ，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来 的现金流回笼 ，当企业遭遇风波 、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补 ，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题 ，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团 是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南 、华东 、东北、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业的优势 。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局，其关键词就 是“聚焦” 。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别 是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市？
黄少媚说，首先是新世界擅长 的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次 ，新世界在这些城市得到了广泛 的支持 ；而且，这四个城市 的发展基础好，适合打造城市地标 、高端物业等项目 ，这些也恰恰是新世界拿手 的领域。目前新世界已经完成和正在打造 的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海 的K11淮海中路项目等 。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合” ，黄少媚透露，十年前 ，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区 ，去年新世界中国总部落户广州。近年来 ，新世界加大投资力度 ，在粤港澳大湾区 的内地城市投资超过2000亿元 ，其中包括大量的旧改和城市更新类 的项目 ，如：深圳龙岗188项目 、光明光侨食品厂项目 、广州的塔岗项目等。
除了地产项目外 ，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区 ，在广州和深圳目前总共35家诊所 。2018年，新世界收购了香港富通保险 ，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈 是帮助企业穿越周期的重要方式 。但这对企业 的运营和管理能力有较高 的要求。
黄少媚说 ，新世界多元生态圈融汇地产 、商业 、酒店 、零售 、教育、金融保险、医疗等多个领域 ，“别 的发展商很少像我们一样 ，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店 、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福 。
黄少媚透露，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了 。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将 是深圳最大的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进 的作用。比如：买房其实也 是买配套，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅 ，那就很难对消费者形成独特 的吸引力 。此外 ，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享 。比如消费者买了新世界的房子，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西 ，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈 的畅通 。更重要 的是，联合起来 的多种业态也能推动产能融合，满足多元化 的生活场景 。
过去 ，内地房地产市场的发展 是“以量取胜” ，但需求就这么多 ，量 的扩张必定会遇到“天花板” 。未来如何转型 ？黄少媚说 ，只有高质量发展 、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬 ，迎来春天。
（新春见闻）复兴号折叠时空 成都与大凉山“双向奔赴”****** 中新社凉山1月17日电 题 ：复兴号折叠时空 成都与大凉山“双向奔赴” 中新社记者 王鹏 17日上午11点 ，经过3小时车程 ，一列复兴号动车缓缓停靠西昌西站 ，站台瞬间拥挤起来 。成都游客姜亮一家四口走进阳光里 ，开始了春节度假。“我们就 是来大凉山晒太阳的！”他笑着说。 1个多小时后，彝族青年拉冲坐上同一列动车，向400多公里外的成都疾驰而去。春节临近，这位舞蹈演员要去省城参加表演 。他透露 ，随着新成昆铁路全线通车 ，公司在成都 的演艺业务多了起来。 2023年春运 ，开通不久 的新成昆铁路将时空距离折叠，成都至凉山彝族自治州首府西昌的火车旅行时间，由10多个小时缩短至3小时 ，造就了成都与大凉山的“双向奔赴” 。 列车上，遇到汉语讲得不好 的彝族老乡 ，26岁 的彝族列车员吉克日古会用彝语进行交流。他说 ，这条铁路全线通车好几天后 ，仍不敢相信 ，“像做梦，因为凉山人对这条铁路渴望太久了，以前 的慢火车太慢了。” 吉克日古所说的“慢火车” ， 是建成于1970年 、曾开创13项世界铁路之最的成昆铁路。几十年来，它 是中国西南山区的物流大通道 。开行于这条铁路上 的绿皮火车， 是彝族娃娃们的“校车” ，也是彝族百姓 的“赶集车” ，更连接着山外 的世界。 “以前坐老成昆铁路到成都 ，要十几个小时 ，雨季经常断道，很不方便。”吉克日古说 ，随着时速160公里 的新成昆铁路全线开通，大凉山多了一条对外大通道 ，“外面 的人更方便进来了解凉山，彝族人走出大山也更容易。” 对成都市民姜亮来说 ，新成昆铁路是一条“阳光旅游专列” 。“成都冬天阳光很少，很早就想来西昌晒太阳 ，但太折腾 。”他说 ，复兴号把大凉山和成都连接了起来 ，使“好耍”的成都人到西昌旅游成为一种日常，“周末想走就走”。 成都人涌入大凉山 ，给当地旅游业带来了大量客源。在邛海边经营民宿 的林帆说，自新成昆铁路去年12月26日全线通车 ，酒店几乎每天满房，绝大多数客人来自成都 ，春节假期也早已订满。 这场“双向奔赴”，对成都人来说也许 是多了一个旅游目 的地，出行更便捷。但对大凉山的彝族人来说，意味着更多 。 “大山外的人能进来，大山里的人能出去 。”在彝族姑娘曾静看来，虽已摆脱贫困，但对彝族人来说，“这是一条通向更广阔 的世界的路”。 长期在凉山表演的拉冲感触更深。“以前去成都表演，火车慢 ，汽车堵，飞机贵 。现在3小时动车直达 ，超级方便 。”这位23岁 的彝族青年 ，今年可能将第一次在成都过年，“也许以后我们还会去北京表演。”说起未来生活 ，他眼里闪着光 。 新成昆铁路 的受欢迎程度，从车票销量可窥一斑 。列车长高翔透露 ，通车以来一直是“春运状态” ，每天十余趟成都往返西昌的动车均满员，需提前几天抢票 。吉克日古也告诉记者 ，通车以来 ，很多彝族乡亲好友问他，“日古 ，我怎么买不到票 ？你能帮我买到吗 ？” 从小在彝族村落长大的吉克日古，求学时常乘坐慢火车，正 是看到制服笔挺的列车员，才立志去铁路工作 。如今已穿上制服成为复兴号列车员 的他，知道自己的故事被很多彝族乡亲用来鼓励娃娃 ，“好好读书 ，像吉克日古一样 ，长大后去大山外的世界 。”(完) 压大小赚钱平台地图 |
